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不動産・住宅

住宅と賃貸のタイプ
・タウンハウスタイプ(town house type)
 普通、ビリッジ内にあるタイプで、2階にになっている場合が多い。
1階にはリビングとキッチンがあり、2階には主に3つぐらいの部屋。
 ※ビリッジは、富裕層、政府関係者や外国人などのセレブが主に住んでいる低層住宅街で、
  法律的にこのエリアは高層建築物が建てられません。

・バンガロータイプ(banngarou type)
 団地内の同じ形式で建てられた家で、
多くの人が共同で住めるようになっている。部屋は普通3つ程度。

・House & LOTタイプ(House & LOT Type)
 庭や庭園がある一戸建ての住宅

・コンドミニアウタイプ(condominium)
 高層ビルを中心に立てられて分譲マンションのことで、外国人の簡単に買える。  
セブでは家族用より小さい1-2人のタイプが多い。投資用で人気が高い。
 ・Studio Type(スタジオタイプ)
  -ひとつの空間に部屋とリビングそしてキチンが一緒にあるタイプ
  -販売価格は26㎡に約600万円
 ・One Bed Room Type
  -ひとつの部屋とリビングが別に分離されている(リビングにチキンあり)
  -販売価格は50㎡に約1400万円
 ・Two Bed Room Type
  -二つの部屋とリビングがある(リビングにチキンあり)
  -販売価格は70㎡に約2000万円
賃貸契約と不動産会社
家の契約条件は、保証金(Deposit)と家賃の先払い(Advance)が必要です。
一般的には2-3ヶ月の賃料を保証金(敷金、デポジット)として、1ヶ月の賃料を先に支払う条件で3ヵ月、6ヶ月または1年の契約期間で締結するのが一般的です。しかし、地域別に契約条件に違いがあります。何か月分の家賃を先払いする場合もあります。大家と交渉することも可能です。
セブでは、家を探してくれる不動産があまり盛んではないのが現状です。
不動産が挟むと1ヶ月分を手数料で支払うため、節約する目的で直接交渉や契約する場合が多いです。大きな物件やコンドミニアムを紹介する場合には不動産が入ることになります。外国人向けの不動産は外国人が家を買うことができないため、短期で住める家やコンドミニアムの紹介がメインになります。賃貸のタイプは以下の形式があります。
フィリピン・セブの賃貸物件は家具付きが一般的です。
外国人の住宅と土地購入
法律上、外国人は土地を購入することができませんし、建物だけでも購入できません。
不動産は登記上に、土地とコンドミニアムの2種類しかありません。
コンドミニアム以外の建物はすべて土地の固定物(土地の一部)として見なされており、
以下の登記上のコンドミニアム以外には土地や家を購入することができません。

①コンドミニアムの購入
登記部上「コンドミニアム」になっている物件は外国人など誰でも購入可能です。
不動産の中で、日本人が購入できるのは「コンドミニアム」だけです。

②タウンハウスの購入
タウンハウスの場合、登記部上2つになっています。ひとつは、CCT(Condominium Certificate of Title)ともうひとつはTCT(Transfer Certificate of Title)である。CCTはコンドミニアムになっていることで、外国人も購入可能です。

登記上にコンドミニアムでも、建物全体の戸数のうち、外国人が買える枠があり、外国人が購入できるのは全体の4割のみです。残り6割は現地フィリピン人が買うことになります。
外国人がコンドミニアム以外の土地や家を買う方法は、会社という法人を作って買うやり方がありますが、フィリピン人が株式の6割を持つ法人を作るにも簡単ではありません。フィリピン人と結婚して結婚相手の所有で購入することもできます。この場合は、外国人は登記上に名前は記載されても所有者はフィリピン人だけになります。つまり、結婚しても土地は所有できません。

家やレストランなどの小売などの商売を考えているなら土地を長期リースして住宅や建物を立てる方法もあります。定期借地権の土地を自分名義でリースして一戸建てや建物を建てるのが得策です。土地は20年からのリースがありますし、家や建物は自由に建てる事ができ、自分名義になります。

フィリピン・セブでは建物の質が高くないことや中古市場が確立されてないこともあり、新築を買うのがおすすめです。建設中のコンドミニアムの購入の場合は、頭金や残金を一括または分割で支払うことができますが、一括で払うと数パーセントのディスカウントが適用されます。
投資物件
<コンドミニアムへの投資>
長期的な成長が見込める経済成長率が著しいフィリピンやセブでの今後の不動産価格の高騰は期待できます。ホテルタイプの物件で長期的に安定的な収入を狙う投資もありますが、最近はコンドミニアムへの投資が注目されています。セブには現在コンドミニアムの建設ラッシュです。建設スタート時に買って、2-4年後の竣工の時に不動産価格があがるケースが多いです。竣工の時に新築として売ると十分キャピタルゲインを得られます。そのまま持ち続けて家賃収入を得るインカムゲインを目的にする投資もいいと思います。コンドミニアムは場所や広さなどによりますが、約500万円から多くても2000万円で購入可能です。フィリピンのお金(ペソ)で投資することですので為替の変動も気にしないといけませんが、成長していくはずの国ですので長期的にはペソの価値があるはずです。いつか回収する時には為替の差益を得ることも期待できます。
アヤラモールなどでコンドミニアムを売っている業者に案内されるとモデルルームも見れます。
購入時の検討条件は以下になります。
・暑い国なので北向きの部屋
・ショッピングモール、スーパーやオフィスビルなどが近い利便性
・近くに低層高級住宅地のビリッジなどがあって展望のいい場所
・リゾートビーチやゴルフ場など景色がいい
・開発会社や建て主の実績を調べる

<ホテルタイプの投資>
ホテルタイプの物件は、家具付きで掃除などメインテナンス・管理をホテル側がすべてやってくれるため、非常に楽です。コンドミニアム投資より長期的に安定的な収入を狙う投資になります。売買によるキャピタルゲインより毎月安定的に入るインカムゲインを狙う投資別件です。ただし、建設ラッシュにコンドミニアムに比べてホテル物件は限られています。

不動産会社と住居の探し方
フィリピン・セブでは日本のように不動産会社などというものがあまり発達しておりません。
街ではなかなか不動産屋さんが見えません。
フィリピン・セブには日本のようなきちんとした不動産会社の仕組みではありません。
法律違反で国からの免許取り消しを受けるとか、保証協会の加入もないため保証金も貰えないです。
建物の開発会社が直接販売するか、商品を売るだけのブローカーライセンスを持っている業者が仲介します。ショッピングモールなどで売られている物件は主にこのようなブローカーが行います。
この不動産の仲介するブローカーに手数料を払う必要はありません。ブローカーは売主や大家さんから手数料を貰います。しかし、手数料がない分、ブローカーはトラブルが発生した時などは責任もありません。日本系の不動産会社の売買の場合は手数料を3-5%払いますが、その時は責任もちゃっと取っていますので安心です。

<住居の探し方>
・住居探しはタブロイド判のSUN STAR CEBUの住居の売買、賃貸覧で探す
・インターネットで検索してセブの不動産業者物件を検索
・直接自分でサブデビジョン、ビレッジなどに行って探す
・街の電柱や看板のHouse for rent やapartment for rentで探す
・生活情報誌を参考にする

<セブ市内の家賃の相場>
場所や建築年数などの条件によります。ほとんど家具付になります。
・ビレッジ内の一戸建ては約30,000ペソ
・コンドミニアムは約20,000ペソ
・タウンハウス(2階建)は、10,000ペソ~

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